Kira Kontratının Feshi ve Tahliye Sebepleri
Kiracının tahliye sebepleri Kanunlarda yazılı olanlarla sınırlıdır. Tahliye davaları Borçlar Kanunu 260 ve devamı. maddeleri ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda düzenlenmiştir. Özel kanun olan 6570 sayılı kanunun uygulanmadığı durumlarda BK. nun ilgili maddeleri uygulanmaktadır. 6570 sayılı kanun Belediye teşkilatı olan yerlerle iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (örtülü olmayanları hariç) kiralamalarında uygulanır. 6570 sayılı kanun hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez, ama lehine değiştirilebilir. BK sisteminde kiraya verenin tek taraflı irade beyanı ile sözleşme sona erdirilebileceği halde 6570 sayılı kanuna göre akdin akıbeti hakim kararına bağlıdır. Aşağıda 6570 sayılı kanuna göre tahliye sebepleri sıralanmıştır.
Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye Davası
Davacı kiralayan, kiralayan ölmüşse mirasçılarıdır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yoktur. Davalı ise kiracıdır. Dava açma süresi; yazılı taahhüt tarihinden itibaren (1) ay’dır. Kiralayan taahhüt tarihinden itibaren (1) ay içinde ya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açacak veya aynı (1) ay içinde icra takibi yapacaktır. Yargıtay, tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesine bir madde olarak yazılmışsa veya ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa, kiracı müzayaka halinde olduğundan geçerli kabul etmiyor. (Buna ilişkin 04.10.1944 gün ve 15-20/28 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı halen yürürlüktedir.) Uygulamada; taahhüt noterden verilmişse, kiracının imzayı inkar hakkı yok. Ancak taahhüt adi olarak yapılmışsa, imza inkar edildiği takdirde mahkemece imza örnekleri alınarak Adli Tıp yoluyla imza incelemesi yapılıyor, sonucuna göre karar veriliyor.
Mesken ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Buna göre kiralayan; kendisi veya eşi veya çocuklarının mesken veya işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren (1) ay içinde tahliye davası açabilecektir. Tahliye davası açabilmek için kiraya veren” sıfatına haiz olmak gerekir. Bu davayı kiralayanın yanı sıra malik ve intifa hakkı sahibi de açabilir. Dava kiracıya karşı açılır; eğer kiracılar birden fazla ise, davanın hepsine birden yöneltilmesi gerekmektedir. Zira tahliye borcu, bölünebilecek nitelikteki borçlardan değildir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılacaktır; ama dava açılacağı daha önceden veya bir aylık süre içinde kiracıya bildirilmişse, davanın bildirimini takip eden dönem sonuna kadar açılması mümkün hale gelecektir. Dava açıldıktan sonra veya ihtar çekildikten sonra kira parasının ihtirazı kayıtla alınıp alınmamasının önemi yoktur. Bu durumda kira bedeli alınabilir. Bu davada mahkemece aranacak en önemli husus ihtiyacın samimi olup olmadığı hususu olup, ihtiyaç iddiası her türlü delille ispatlanabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Bu davada yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde iktisap durumunu, ihtiyacını, tahliye isteğini ve aksi halde tahliye davası açacağını kiracıya bildirmek kaydıyla, gene iktisap tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. Diğer ihtiyaç sebebiyle açılan davada söylenenler bu dava içinde geçerlidir.
Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye Davası
6570 Sayılı Kanunun konuya ilişkin mad. 7/ç hükmüne göre “taşınmazı yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, genişletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikamet veya faaliyet mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin sonunda” kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davayı kiralayan açar, ancak, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında olduğu gibi, kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. Keza aynı şekilde bu dava için de önceden ihtar gerekli değildir. Ancak gerekmemekle birlikte ihtarname gönderilmişse, bu durumda bu davada dönem sonuna kadar açılabilir. Bu davada en önemli husus, yeniden inşaya, esaslı tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmasıdır. Keşif sırasında teknik bilirkişiler, söz konusu tadilat sırasında taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse, mahkemece tahliyeye karar veriliyor. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekmektedir.
Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası
Buna göre, kira bedelini ödemediğinden dolayı bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracı aleyhine kira sözleşmesinin hitamında, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkün bulunmaktadır. Buradaki “bir yıl” tabiri “bir kira yılı” şeklinde anlaşılmalıdır İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası da, kira süresinin bitimini izleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu dava için;
- Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi,
- Bu iki ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içinde başka başka aylara ait olması,
- İhtarların muaccel olan kira bedellerini kapsaması,
- Davanın kira süresinin hitamını takip eden bir ayın içinde açılmış olması gerekmektedir.
Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması sebebiyle Tahliye Davası
Kiracının kirada oturduğu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde kiralayan her zaman tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu dava süreye bağlı değildir. Ancak her zaman kiracının aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması her zaman tahliye sebebi olamaz Gerçektende, bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mutlaka dikkate alınmalıdır. Mesela romatizmal hastalıkları bulunan kiracının aynı belediye sınırları içinde çok rutubetli bir bodrum kata sahip olması, onun tahliyesi için yeterli sebep oluşturmayacaktır. 6570 sayılı K. mad. 7/2 hükmüne göre tahliye davasını açmaya sadece malikin yetkili olduğunu da belirtmeliyiz . Oysa buraya kadar incelediğimiz tahliye sebeplerinde dava açma hakkı, kural olarak, kiraya verenlere tanınmıştı. Ancak bu dava, malik tarafından “her zaman” açılabilecektir. Demek ki malik sıfatına sahip olan kiraya veren, incelemekte olduğumuz tahliye davasını açmak için süresin sonunu veya iktisap tarihinden itibaren altı ayın geçmesini beklemek zorunda değildir.
